Calcola la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che si applica direttamente sul canone annuo di locazione, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Indica il canone annuo e il tipo di contratto: il calcolatore stima l'imposta dovuta e la mette a confronto con il regime ordinario, calcolato sull'imponibile ridotto del 95% del canone.

Nota. L'aliquota è del 21% per i contratti ordinari e del 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta densità abitativa. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto. Il confronto con il regime ordinario è indicativo: applica l'aliquota marginale indicata sul 95% del canone, senza considerare detrazioni, altri redditi e addizionali comunali/regionali. Stima orientativa, non sostituisce un parere professionale. Fonte: art. 3 DLgs 23/2011; imponibile IRPEF al 95% art. 37 c.4-bis TUIR.

Come funziona il calcolo della cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva introdotta dall'art. 3 del decreto legislativo 23 del 2011: il proprietario che concede in locazione un immobile abitativo può scegliere di assoggettare il canone a un'imposta a percentuale fissa, in alternativa alla tassazione ordinaria del reddito. Quando si opta per questo regime, l'imposta si calcola applicando l'aliquota direttamente al canone annuo di locazione, senza le riduzioni e gli scaglioni propri dell'IRPEF. Il calcolatore richiede quindi due informazioni essenziali, il canone annuo e il tipo di contratto, e restituisce l'imposta dovuta sulla base dell'aliquota corrispondente.

Le aliquote previste sono due: il 21% per i contratti di locazione ordinari e il 10% per i contratti a canone concordato, cioè i cosiddetti contratti 3+2 stipulati nei comuni ad alta densità abitativa e nei casi previsti dalla normativa. Selezionando il tipo di contratto, lo strumento applica l'aliquota corretta. Accanto al risultato della cedolare, il calcolatore propone un confronto con il regime IRPEF ordinario, calcolato sull'imponibile ridotto, pari al 95% del canone secondo l'art. 37, comma 4-bis, del TUIR, applicando l'aliquota marginale indicata. Questo confronto serve a mostrare, in modo immediato, in quale dei due regimi l'imposta risulterebbe più alta o più bassa nel caso ipotizzato.

A cosa serve

Lo strumento serve a stimare quanta imposta si pagherebbe sul canone di locazione scegliendo la cedolare secca, e a confrontare questo importo con quello che deriverebbe dalla tassazione ordinaria. È una verifica utile prima di decidere il regime fiscale da applicare al contratto, perché la convenienza dell'una o dell'altra soluzione dipende dall'aliquota marginale del proprietario, dalla presenza di altri redditi e dalla possibilità o meno di fruire di detrazioni. Avere un riferimento numerico aiuta a impostare la scelta con maggiore consapevolezza.

È utile ricordare che la cedolare secca, quando viene scelta, sostituisce non solo l'IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione, ma anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Questo aspetto incide sulla convenienza complessiva del regime, perché alla minore imposta sul reddito si aggiunge il risparmio sulle imposte d'atto. Il calcolatore si concentra sull'imposta sostitutiva e sul confronto con l'IRPEF, ma è bene tenere presente l'effetto complessivo della scelta per valutarne correttamente la convenienza.

Quando è utile

Il calcolo è utile al momento della stipula o del rinnovo di un contratto di locazione, quando occorre decidere se optare per la cedolare secca, e in particolare per scegliere tra l'aliquota ordinaria e quella ridotta a canone concordato laddove ne ricorrano i presupposti. È utile a chi vuole stimare in anticipo il carico fiscale del canone per impostare il proprio bilancio, e a chi confronta diverse ipotesi di canone o di tipologia contrattuale per capire quale soluzione minimizzi l'imposta. In tutti questi casi il risultato è un punto di partenza per la valutazione, da affinare con i dati fiscali completi del proprietario.

Cosa tenere presente

Il confronto con il regime ordinario fornito dallo strumento è per sua natura indicativo. Esso applica l'aliquota marginale indicata sull'imponibile ridotto al 95% del canone, ma non considera le detrazioni, gli altri redditi del contribuente e le addizionali comunali e regionali, che invece incidono sul calcolo effettivo dell'IRPEF. Per questo il confronto va letto come un'indicazione di massima e non come la determinazione esatta dell'imposta ordinaria. Allo stesso modo, l'effettiva spettanza dell'aliquota ridotta al 10% dipende dai requisiti del contratto a canone concordato e del comune in cui si trova l'immobile, che vanno verificati caso per caso.

Le aliquote, le soglie e i requisiti del regime possono essere modificati dal legislatore nel tempo e vanno sempre verificati sulle fonti ufficiali aggiornate al periodo di riferimento: i valori richiamati in pagina corrispondono alla disciplina citata in nota, ma è opportuno controllarne la vigenza. Il risultato fornito da questo strumento è una stima orientativa, utile per inquadrare l'ordine di grandezza dell'imposta e per confrontare i due regimi, e non sostituisce un parere professionale né la verifica della propria posizione fiscale complessiva.