Danni all’appartamento del piano sottostante durante i lavori in condominio

Danni all’appartamento in condominio durante i lavori di ristrutturazione

Se, nel corso dei lavori di ristrutturazione di un appartamento del condominio l’unità immobiliare sottostante subisce dei danni, Chi è responsabile?

Come procedere per risarcire il danno se durante i lavori di ristrutturazione l’appartamento di sottostante subisce danni?

Per rispondere in maniera più puntuale è bene specificare se i danni conseguenti ai lavori di ristrutturazione nel condomino riguardano:

1. danni all’appartamento di proprietà dei singoli condomini con lavori di ristrutturazione eseguiti su parti comuni;
2. danni alle parti comuni che siano conseguenza di opere eseguite in appartamenti di proprietà privata di un condomino.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la sentenza n. 22885 del 10 novembre 2016 può esser utile per chiarire meglio la questione.

Danni all’appartamento durante i lavori di ristrutturazione. Cosa fare?

Il caso: Il proprietario di un appartamento in condominio citava in giudizio i vicini confinanti del piano superiore chiedendo il risarcimento dei danni all’appartamento conseguenti ad interventi di ristrutturazione eseguiti nella loro abitazione.

Gli esiti del giudizio di merito o meglio della sentenza di secondo grado poi impugnata non erano favorevoli al proprietario dell’appartamento danneggiato e promotore della causa di qui il ricorso alla Corte di Cassazione.

Secondo i danneggiati e ricorrenti in giudizio, i giudici della Corte d’Appello avevano mal interpretato le norme civilistiche in materia di danni da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.).

Si ricorda che tali disposizioni, considerano responsabile il custode (o proprietario, o possessore del bene, ed entro certi limiti anche il detentore, es. conduttore) dei danni provenienti dalle cose sottoposte alla sua custodia, in virtù del suo dovere di vigilanza.

Nel caso particolare in esame dei danni all’appartamento sottostante, conseguenti alla esecuzione dei lavori di ristrutturazione e manutenzione di un edificio è proprio un caso limite del dovere di custodia del bene.

Il responsabile dei danni all’appartamento è sempre il proprietario dell’immobile sul quale si eseguono i lavori

Motivo della decisione: nel caso di ristrutturazione o manutenzione di un appartamento, l’appartamento (o cosa in cosa in custodia) può essere considerata solo un mezzo di danni provocati dalla condotta attiva di altri.

Dunque, come dice la Corte di Cassazione, non sempre può configurarsi in capo al proprietario (custode) la responsabilità per danni conseguenti alla esecuzione di interventi di ristrutturazione o manutentivi.

Eppure il ricorrente aveva fatto notare che sempre gli ermellini hanno più volte affermato che: “il proprietario di un immobile non cessa – di regola – di averne la materiale disponibilità per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. perché custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, purché rimanga titolare di una qualche potestà di fatto sulla cosa (Cass. n. 3041/99; Cass. n. 2298/04)”.

È vero, si legge nella sentenza dopo l’enunciazione di questo principio, ma il caso di specie non aveva queste caratteristiche.

Nel giudizio di merito era stato accertato che al proprietario non era rimesso alcun potere d’intervento o ingerenza sulla cosa in custodia. Questo accertamento, ove adeguatamente motivato, è inappuntabile in sede di legittimità.

L’assenza di responsabilità in termini di danni da cose in custodia, tuttavia, non fa venire meno eventuali responsabilità a titolo di culpa in eligendo o, laddove ravvisabili, ai sensi dell’art. 2049 del codice civile, ossia responsabilità dei padroni dell’appartamento nonché dei committenti.