Avvocato per risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua

Avvocato per risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua

Infiltrazioni d’acqua in casa? Il condominio paga la franchigia all’inquilino non coperta dall’assicurazione.

Nel caso di infiltrazioni d’acqua in un immobile di proprietà concesso in locazione a terzi ove si verifico delle infiltrazioni d’acqua provenienti  dal tubo montante dell’impianto di riscaldamento centralizzato si deve identificare in capo al conduttore il diritto al risarcimento.

Con un Avvocato ed un Perito si può ottenere il risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua in un appartamento in condominio

Quindi i danni conseguenti alle macchie di umidità apparse sul soffitto dell’appartamento a seguito di infiltrazioni d’acqua, devono essere risarcite dall’assicurazione condominiale che copre il condominio nel risarcimento al conduttore, che è anche legittimato ad agire in proprio per i danni subiti, ma se l’assicurazione prevede una franchigia prevista nelle condizioni particolari di polizza egli può richiedere tale somma comunque a titolo di risarcimento totale direttamente al condominio.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 536 del 4 gennaio 2016 in merito al risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua nell’appartamento condominiale.

Richiesta danni al condominio per infiltrazioni d’acqua

I fatti di causa. Tizio (conduttore dell’appartamento con danni da infiltrazioni d’acqua) con citazione in tribunale chiamava in giudizio il proprio condominio per i danni subiti dalle infiltrazioni d’acqua, che come si leggeva nella perizia di parte redatta dal proprio CTP (Consulente Tecnico di Parte) provenivano dalla tubazione montante dell’impianto di riscaldamento centralizzato quindi di proprietà condominiale.

Per tali motivi, l’inquilino chiedeva la condanna del condominio al risarcimento per i danni materiali diretti e per il mancato godimento dell’immobile per un certo periodo in cui non aveva potuto abitarlo.

Costituendosi in giudizio, il condominio attraverso il suo avvocato contestava in toto le pretese dell’inquilino.

In particolare, il condominio, obiettava di aver provveduto a riparare il sistema di sfiato dell’impianto di riscaldamento con conseguente avvenuta rimozione delle cause dell’infiltrazioni; inoltre, evidenziava di aver attivato la polizza condominiale attraverso tempestiva denuncia dell’Avvocato per risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua fatto alla compagnia di assicurazione del condominio.

Le infiltrazioni d’acqua e la garanzia per le molestie di fatto. L’art. 1585 c.c. prevede al primo comma che “il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”; al secondo comma, invece, la norma prevede che il locatore (proprietario) non è tenuto a garantire il conduttore (inquilino) “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.

Fatta la premessa giuridica, appare evidente che nel caso in esame, per le infiltrazioni d’acqua nell’appartamento dell’inquilino, la disciplina ricade nel secondo comma dell’art. 1585 c.c..

Dunque, a differenza delle molestie di diritto (previste dal primo comma), le molestie di fatto (secondo comma) non sono fondate su pretese giuridiche, quindi, il conduttore (inquilino) potrà agire con l’azione di reintegra per la tutela immediata del proprio diritto (1168 c.c.) nonché chiedere il risarcimento dei danni in via extracontrattuale (2043 c.c.).

Difatti, per costante posizione giurisprudenziale, è stato riconosciuto al conduttore (inquilino) il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento arrechi danni nell’uso o nel godimento dell’immobile locato.

Ne discende che, qualora a carico dell’appartamento si verifichi un’infiltrazione d’acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno (così ha stabilito la Corte di Cassazione 17881/2011, Cass. 1693/2010 e Cass. 12220/2003).

Il Condominio è responsabile delle infiltrazioni d’acqua per l’obbligo di custodia

Le responsabilità del custode (il Condominio). In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, nella fattispecie dell’art. 2051 c.c. si individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa norma, la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha cagionato l’evento lesivo.

Su tali valutazioni, la giurisprudenza è ormai inequivocabile nell’affermare che il limite della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. viene meno solo nell’intervento del caso fortuito inteso come un fattore esterno totalmente imprevedibile ed eccezionale, idoneo ad interrompere il nesso causale, con la conseguenza, in tema di ripartizione dell’onere della prova, che mentre compete al danneggiato dimostrare l’esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo, incombe al custode l’onere della prova liberatoria del caso fortuito. (In tal senso Corte di Cassazione 12329/2004, 376/2005, 2563/2007 e 11695/2009).

Il ragionamento del Tribunale in caso di infiltrazioni d’acqua. A seguito dell’istruttoria e delle perizie sull’infiltrazione d’acqua è stato pienamente provato che si verificarono infiltrazioni nell’immobile locato (soffitto e pareti del vano salotto), riconducibili alla rottura della tubazione montante del riscaldamento centralizzato condominiale.

Danni da infiltrazioni d’acqua in un appartamento

Quindi, essendo un danno cagionato da cosa in custodia e di proprietà condominiale, consegue che il condominio (custode della tubazione montante del riscaldamento centralizzato) è tenuto a risarcire i danni, salvo la prova del caso fortuito. (In tal senso Cass. 21244/06).

Sentenza di risarcimento per infiltrazioni d’acqua nell’appartamento condominiale

Il Giudice in riferimento alla domanda proposta dal condominio nei confronti della compagnia di assicurazione ha osservato che non può ritenersi operante la garanzia invocata dal condominio. Difatti, a parere del Giudice, l’amministratore (rifiutandosi) ha errato a non definire il sinistro dopo che l’assicurazione aveva mandato il perito assicurativo nel palazzo, con incarico di chiudere la pendenza (rispetto ad un danno valutato di € 1.250,00) con un l’indennizzo di mille euro al netto della franchigia prevista dal contratto; in questo caso, operava la garanzia assicurativa, ma non sull’intero appartamento, perché i danni riguardano solo soffitto e pareti di un solo vano, il salotto.

Di conseguenza, riconosciuta la responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. (obblighi di custodia), secondo il tribunale napoletano, nella fattispecie è stata ravvisata l’operatività della polizia assicurativa a carico dell’assicurazione per il danno (garantito) e sul condominio l’onere di corrispondere l’importo previsto nelle condizioni particolari di polizza a titolo di franchigia.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto su esposto, il Tribunale di Napoli ha accolto la richiesta di risarcimento dell’inquilino in quanto provata da apposita perizia tecnica sulla provenienza delle infiltrazioni d’acqua; e per tale l’effetto, ha condannato la compagnia di assicurazione al risarcimento del danno di € 1570,00 e il condominio al pagamento della quota scoperta in franchigia di € 200,00.

Se vuoi sapere come ottenere il risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua in condominio leggi l’articolo o anche Perizia Tecnica Termografica e Avvocato per risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua.