Un Avvocato per Vizi e Difetti di costruzione

LE GARANZIE PER VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE

La disciplina giuridica che ci garantisce da difformità, vizi e difetti dell’opera si trova nell’Art. 1667 c.c. mentre la garanzia decennale per i gravi vizi e difetti di costruzione si trova nell’Art. 1669 c.c.

Il legislatore ha dunque previsto un sistema di garanzie a favore di chi acquista immobili di nuova costruzione per tutelarlo dalla presenza di vizi e difetti dell’opera.

QUANDO NON VI È UN’ESECUZIONE A REGOLA D’ARTE

Va anticipato che il committente di un’opera ha sempre il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne lo stato come previsto dall’Art. 1662 c.c..

Se nel corso della realizzazione dell’opera il committente ha modo di verificare che l’esecuzione non sta avvenendo secondo le condizioni previste con modalità a regola d’arte, ossia l’opera che si sta costruendo è realizzata senza adottare ogni accorgimento affinché l’opera sia esente da vizi e difetti, il committente può imporre e fissare un termine entro il quale l’appaltatore deve conformare l’opera alle condizioni previste.

Trascorso inutilmente il termine stabilito ed imposto con formale comunicazione, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno patito.

LA GARANZIA PER DIFFORMITÀ E VIZI DELL’OPERA

L’art. 1667 c.c., nominato “Difformità e vizi dell’opera” riporta che “l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera”. Quindi l’appaltatore ovvero l’impresa costruttrice è il principale responsabile della presenza di vizi e difetti di una costruzione in quanto è lui tenuto a darne garanzia.

È importante però prima di tutto chiare le definizioni del termine “difformità dell’opera” con cui si intende ogni discordanza tra l’opera realizzata e le previsioni contrattuali e la definizioni del termine per “vizio dell’opera” che indica la presenza di carenze che presenta l’opera rispetto alle regole dell’arte.

Quando i vizi e le difformità della costruzione siano palesi, ossia conosciuti e/o riconoscibili da chiunque (anche da un non perito esperto in costruzioni, ingegnere, architetto, geometra, ecc.), la garanzia non è dovuta o decade se il committente abbia accettato l’opera di fatto, salvo che l’appaltatore non ne abbia in malafede taciuto e nascosto l’esistenza dei vizi e difetti costruttivi.

Quando il committente viene a conoscenza di vizi occulti, per non decadere dalla garanzia dovrà, a pena di decadenza della possibilità di avere risarcimento del danno, deve denunciare formalmente all’appaltatore le difformità riscontrate entro sessanta giorni dalla scoperta.

Non è necessaria la denuncia formale dei vizi e difetti se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati volontariamente.

Per valutare oculatamente come comportarsi in questa fase è bene consultare un Avvocato per Vizi e Difetti di costruzione magari meglio se assieme ad un Consulente Tecnico di Parte ingegnere, architetto, geometra, ecc.

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PRESCRIZIONE DEI VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE

La possibilità di avviare un azione giudiziaria contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera, pertanto “nel contratto di appalto, concernente l’esecuzione di un’opera, l’azione di garanzia per vizi può essere esercitata solo dopo la consegna dell’opera stessa” (cfr. Cass., n. 271/2004; n. 14584/2004).

Il committente, tenuto al pagamento dell’opera, potrà sempre far valere la propria garanzia, purché abbia tempestivamente denunciato entro 60 giorni dalla scoperta  le difformità o i vizi e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

Occorre però molta attenzione a quando si può affermare che i vizi e difetti e difetti siano stati scoperti e che essi siano effettivamente imputabili all’appaltatore in quanto questo può ad esempio esser ricondotto solo a quando il committente si è fatto redigere una perizia tecnica sui vizi e difetti che lui supponeva esserci. Anche per questo è bene consultare un Avvocato per Vizi e Difetti di costruzione in quanto errori commessi in questa fase possono pregiudicare la risarcibilità del danno da vizi e difetti di costruzione.

La giurisprudenza ritiene che la responsabilità dell’appaltatore inerente alla garanzia per vizi e difformità dell’opera eseguita, possa configurarsi solo quando lo stesso, nell’intervenuto completamento dei lavori, “consegni alla controparte un’opera realizzata non a regola d’arte”, mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o rifiuto della consegna, “a carico dell’appaltatore può operare unicamente la comune responsabilità per inadempimento contrattuale” (cfr., ex multis, Cass., n. 13631/2013).

CONTENUTO DELLA GARANZIA PER VIZI E DIFETTI DELLA COSTRUZIONE

La garanzia dovuta in caso di vizi palesi od occulti, risulta nella possibilità di chiedere l’eliminazione delle difformità o dei vizi a spese dell’appaltatore ovvero dell’impresa che ha eseguito i lavori, oppure, in alternativa si può avere la possibilità di richiedere una diminuzione proporzionale dl prezzo rispetto ai vizi e difetti riscontrati.

Nel caso in cui le difformità o i vizi dell’opera siano tali da renderla totalmente inadatta alla sua destinazione d’uso, il committente può chiedere la risoluzione del contratto con l’impresa esecutrice, con la colpa dell’appaltatore resta salvo il diritto al risarcimento del danno.

L’azione di risarcimento danni ai sensi dell’art. 1668 c.c. è soggetta agli stessi termini di decadenza e di prescrizione delle altre tre azioni di garanzia per difetti e difformità dell’opera (Cass. Civ. n. 28417/2005).

I GRAVI VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE

L’art. 1669 c.c. prevede, un’ipotesi di garanzia decennale “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata”, rigorosamente nell’ipotesi in cui “nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”.

Questo concetto è stato comunque notevolmente ampliato dalla giurisprudenza facendo rientrare anche molte altre fattispecie se vogliamo meno gravi di quelle enunciate nell’articolo.

In questo caso l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché il committente ne faccia denuncia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente a vedersi risarcito il danno per vizi e difetti costruttivi si prescrive dunque in un anno dalla denunzia.

ALCUNE SENTENZE DI CASSAZIONE SUI GRAVI VIZI E DIFETTI DI COSTRUZIONE

Come accennato, i difetti gravi di costruzione non si esauriscono con quanto esemplificato e previsto dalla norma di riferimento (Art.1669), ossia nei meri fenomeni che influiscono sulla staticità, la durata e la conservazione dell’edificio, ma possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” o il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo (cfr., Cass. civ. sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857; Cass. civ. sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351).

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Anche nel caso di gravi vizi e difetti è bene consultare un esperto  Avvocato per Vizi e Difetti di costruzione che necessariamente si dovrà appoggiare ad un Consulente Tecnico di Parte per apprezzare anche tutti gli aspetti tecnici della questione, che in questi casi possono essere fondamentali.

Quindi, anche un difetto di costruzione che incida anche solo su elementi accessori o secondari può rientrare nella previsione della norma citata, purché determini un apprezzabile diminuzione del valore del bene, una menomazione di esso, o incida sul godimento in modo considerevole o addirittura ne impedisca l’impiego (Cass., n. 12186/2015)

Le mancanze costruttive dell’opera risultano notevolmente pregiudizievoli del normale godimento, della funzionalità e dell’abitabilità della medesima e possono riscontrarsi quando, ad esempio, la realizzazione è avvenuta con uso di materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (cfr., Cass., n. 8140/2004)

Elementi secondari o accessori sono, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria (cfr. ex multis, Cass. n. 11740/2003, n. 117/2000 ed altre conformi, precedenti o successive), nonché molti altri casi specifici enumerati dalla sempre più nutrita casistica giurisprudenziale.

Per giurisprudenza costante, il termine di un anno per la denunzia non coincide con la manifestazione esteriore del vizio o difetto costruttivo bensì col momento in cui il danneggiato acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza e consapevolezza oggettiva, non solo della grave entità dei difetti, ma soprattutto delle cause tecniche, al fine di individuare le responsabilità, non essendo sufficiente manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass., n. 28202/2013; n. 27433/2013).