Condominio
Danni all'appartamento del piano sottostante durante i lavori in condominio
Quando, nel corso di lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio, l'unita immobiliare sottostante subisce danni, l'individuazione del responsabile non e automatica: secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 22885 del 10 novembre 2016), il proprietario dell'immobile sul quale si eseguono i lavori non e sempre responsabile a titolo di danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.), perche cio dipende dal potere di fatto effettivamente mantenuto sulla cosa.
Danni all'appartamento durante i lavori di ristrutturazione
Se nel corso dei lavori di ristrutturazione di un appartamento del condominio l'unita immobiliare sottostante subisce dei danni, occorre chiedersi chi sia responsabile e come procedere per ottenere il risarcimento.
Per rispondere in modo piu puntuale e bene distinguere le situazioni. I danni conseguenti ai lavori di ristrutturazione possono infatti riguardare:
- danni all'appartamento di proprieta dei singoli condomini con lavori di ristrutturazione eseguiti su parti comuni;
- danni alle parti comuni che siano conseguenza di opere eseguite in appartamenti di proprieta privata di un condomino.
Il caso esaminato dalla Cassazione
Il proprietario di un appartamento in condominio citava in giudizio i vicini confinanti del piano superiore, chiedendo il risarcimento dei danni all'appartamento conseguenti a interventi di ristrutturazione eseguiti nella loro abitazione.
Gli esiti del giudizio di merito, in particolare la sentenza di secondo grado poi impugnata, non erano favorevoli al proprietario dell'appartamento danneggiato e promotore della causa: da qui il ricorso alla Corte di Cassazione.
Secondo i danneggiati ricorrenti, i giudici della Corte d'Appello avevano mal interpretato le norme civilistiche in materia di danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.). Tali disposizioni considerano responsabile il custode (proprietario, possessore del bene ed entro certi limiti anche il detentore, ad esempio il conduttore) dei danni provenienti dalle cose sottoposte alla sua custodia, in virtu del suo dovere di vigilanza. Il caso dei danni all'appartamento sottostante, conseguenti all'esecuzione di lavori di ristrutturazione e manutenzione, rappresenta proprio un caso limite del dovere di custodia del bene.
La responsabilita del proprietario non e automatica
Nella motivazione la Corte osserva che, nel caso di ristrutturazione o manutenzione di un appartamento, l'appartamento (cosa in custodia) puo essere considerato solo un mezzo dei danni provocati dalla condotta attiva di altri. Dunque non sempre puo configurarsi in capo al proprietario (custode) la responsabilita per i danni conseguenti all'esecuzione di interventi di ristrutturazione o manutentivi.
Il ricorrente aveva richiamato un principio piu volte affermato dalla giurisprudenza, secondo cui "il proprietario di un immobile non cessa - di regola - di averne la materiale disponibilita per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto e responsabile, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. perche custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, purche rimanga titolare di una qualche potesta di fatto sulla cosa" (Cass. n. 3041/99; Cass. n. 2298/04).
Il principio e corretto, ma il caso di specie non aveva queste caratteristiche. Nel giudizio di merito era stato accertato che al proprietario non era rimasto alcun potere d'intervento o ingerenza sulla cosa in custodia; tale accertamento, ove adeguatamente motivato, e inappuntabile in sede di legittimita.
L'assenza di responsabilita in termini di danni da cose in custodia, tuttavia, non fa venire meno eventuali responsabilita a titolo di culpa in eligendo o, laddove ravvisabili, quelle previste dall'art. 2049 del codice civile, ossia la responsabilita dei padroni e dei committen
Domande frequenti
Il proprietario e sempre responsabile dei danni durante i lavori?
No: la responsabilita non e automatica e va accertata caso per caso, come chiarito dalla Cassazione.
Chi puo rispondere dei danni?
Possono rilevare la responsabilita da custodia (art. 2051 c.c.) e quella per l'operato dell'impresa.
Cosa fare se si subiscono danni durante lavori in condominio?
Documentare i danni e farne accertare l'origine con una perizia tecnica.
Il proprietario che esegue i lavori è sempre responsabile dei danni?
No: secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 22885 del 10 novembre 2016) non è sempre responsabile a titolo di danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.), perché ciò dipende dal potere di fatto effettivamente mantenuto sulla cosa.
Chi è il custode responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c.?
Il proprietario, il possessore e, entro certi limiti, anche il detentore (ad esempio il conduttore), in virtù del dovere di vigilanza sulla cosa.
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