Un Avvocato per Vizi e Difetti di costruzione

In caso di gravi vizi e difetti di costruzione e utile rivolgersi a un avvocato esperto in materia, che si appoggi a un consulente tecnico di parte (ingegnere o architetto) per valutare anche gli aspetti tecnici della questione. Sono questi aspetti, spesso, a essere determinanti per non rischiare di perdere il diritto al risarcimento del danno. La disciplina di riferimento si trova negli articoli 1667 c.c. (difformita e vizi dell'opera) e 1669 c.c. (garanzia decennale per i gravi vizi e difetti).

Le garanzie per vizi e difetti di costruzione

La disciplina che tutela da difformita, vizi e difetti dell'opera si trova nell'art. 1667 c.c., mentre la garanzia decennale per i gravi vizi e difetti e prevista dall'art. 1669 c.c. Il legislatore ha previsto un sistema di garanzie a favore di chi acquista immobili di nuova costruzione, per tutelarlo dalla presenza di vizi e difetti dell'opera.

Quando l'opera non e eseguita a regola d'arte

Il committente di un'opera ha sempre il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne lo stato, come previsto dall'art. 1662 c.c. Se durante la realizzazione verifica che l'esecuzione non avviene a regola d'arte, ossia senza adottare ogni accorgimento affinche l'opera sia esente da vizi e difetti, puo fissare un termine entro il quale l'appaltatore deve conformare l'opera alle condizioni previste.

Trascorso inutilmente il termine stabilito e imposto con formale comunicazione, il contratto e risolto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno patito.

La garanzia per difformita e vizi dell'opera (art. 1667 c.c.)

L'art. 1667 c.c., rubricato "Difformita e vizi dell'opera", stabilisce che l'appaltatore e tenuto alla garanzia per le difformita e i vizi dell'opera. L'appaltatore, ossia l'impresa costruttrice, e quindi il principale responsabile della presenza di vizi e difetti, in quanto tenuto a darne garanzia.

E importante distinguere i termini: la difformita indica ogni discordanza tra l'opera realizzata e le previsioni contrattuali; il vizio indica le carenze dell'opera rispetto alle regole dell'arte.

Quando i vizi e le difformita sono palesi, ossia conosciuti o riconoscibili da chiunque, anche da un non esperto, la garanzia non e dovuta o decade se il committente ha accettato l'opera, salvo che l'appaltatore ne abbia in malafede taciuto l'esistenza. Per i vizi occulti, invece, il committente deve denunciare formalmente all'appaltatore le difformita riscontrate entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza. La denuncia formale non e necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformita o i vizi, oppure se li ha occultati volontariamente.

Prescrizione dei vizi e difetti di costruzione

L'azione giudiziaria contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Nel contratto di appalto, infatti, l'azione di garanzia per vizi puo essere esercitata solo dopo la consegna dell'opera stessa (cfr. Cass., n. 271/2004; n. 14584/2004).

Il committente, tenuto al pagamento dell'opera, potra far valere la propria garanzia purche abbia tempestivamente denunciato le difformita o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

Occorre molta attenzione nel determinare quando i vizi possano dirsi scoperti e siano effettivamente imputabili all'appaltatore: questo momento puo essere ricondotto, ad esempio, a quando il committente si e fatto redigere una perizia tecnica sui vizi e difetti. La giurisprudenza ritiene che la responsabilita dell'appaltatore per la garanzia possa configurarsi solo quando, a lavori completati, venga consegnata un'opera non a regola d'arte; in caso di non integrale esecuzione, ritardo o rifiuto della consegna, opera unicamente la comune responsabilita per inadempimento contrattuale (cfr. Cass., n. 13631/2013).

Conte

Domande frequenti

Tutte le domande frequenti del sitoSfogliale raggruppate per tema e per argomentoApri l'indice FAQ →